姩底房企抢哋重庆土哋市场硝烟又起标准

来源:    作者:笔名    2020-10-29

楼面地价在2500元/平方米上下,江北城某地块楼面价达6661元/平方米

土地市场在接近年关时显得格外热闹。一些热门地块不仅吸引了众多大型房企参与,而且出现多轮竞价和高溢价现象,激烈程度堪比2009年和2010年。

铭腾机构提供的市场监控数据显示,在刚刚过去的11月,重庆主城区共成交商住用地30宗,共计3445亩,可开发建筑体量508万平方米,土地出让金达135亿元,是去年同期的2倍,今年月均的3倍。

卖断货促使房企抢地

11月总共成交30宗土地,金科、融创、中渝、复地、旭辉、蓝光等多家房企均有所斩获,并迫不及待地晒出战果。

房企资金链充裕,被认为是市场再度升温的主因。铭腾机构总经理吴小飞表示,经过今年的热销,这些房企目前的可售货量已剩得不多,也就表现出了对增加土储的强烈渴求。他透露,去年楼市行情不好,不少房企年初制定销售计划时都趋于保守,始料未及的是,今年3月以来市场转好,房子提前卖断货,于是赶紧出手抢地。上半年成交的地块,溢价率普遍在20%以内,下半年竞争更趋激烈,多数达到了40%左右。

中原地产市场总监孙刚也认为,去年的土地市场表现平淡,主要是受政策影响,开发商出货速度较慢,限制了拿地需求,而今年的资金状况则大有改观致电及短信中海运集团宣传部及发言人。因此,今年以来,土地流标的现象极少。

他指出,竞价企业增多、竞价次数增多、大型房企到场,是本轮土地市场回暖的重要特征。融创一口气竞得空港中央公园片区3宗土地,几天后再次出手拿下照母山一地块;金科在获得照母山的地块后,表示很快将进行产品规划,初步定位为中高端;而最激烈的争夺要属渝北观音桥一地块,7家房企角逐61轮,最终由中渝以高达186%的溢价率拍得。

多个板块地价下跌

一面是房企需求在膨胀,一面是今年地价更便宜。

根据铭腾机构的市场监控数据,与去年相比,今年月蔡家、大竹林、空港、茶园、江北城、华岩等多个组团土地价格均有所下降。其中江北城板块降幅达29%,其次是大竹林-照母山、鱼洞、蔡家和茶园,降幅超过15%。

事实上,今年以来,拿地高峰远不止是11月这波,此前的4月和8月也分别出现过。孙刚回忆,上半年成交的土地,平均楼面地价才刚2000元/平方米出头,而去年地价处于高位,全年的平均值为2600多元/平方米。下半年,除了江北城这块地楼面地价达到了6661元/平方米,其余都在2500元/平方米上下没去商场血拼几件夏日靓装。

他认为,这是非常合理的价格。以照母山板块为例,楼面地价2500元/平方米,加上建安、税费等开发成本4000元/平方米,总成本为建面6500元/平方米,目前该板块的高层售价普遍在建面9000多元/平方米特别是总决赛他将身穿金甲踏着彩云而来,还是有较大的利润空间。

从土地供应的区域来看,主要集中在北区,照母山、空港、蔡家等都是热点板块。吴小飞透露,本月还将有20余宗地块供应,预计还会出现一波抢地潮。

出现新一轮市场分化

从本轮土地市场的表现来看,大型房企在土地市场攻城略地的同时,中小房企拿地势头明显萎缩,不难看出市场分化的格局,而未来这种趋势还将加剧。

孙刚说,大型房企的项目开发节奏和资金周转速度明显快于中小企业,像龙湖、万科、保利、金科、融创等,从拿地到产品投放市场只需一年的时间,直接导致强者恒强。而与大型房企相比,不少房企未能把握好开发节奏,在市场向好时高价拿地,而在调控深化阶段,房屋销售却遇到阻力,导致企业的资金链吃紧,造成供地潮时无力拿地。

业内人士认为,土地市场的门槛提高,起步价动辙上10亿元,加上主城区项目开发的利润空间越来越薄,不少房企把关注的目光投向了区县市场。该人士还表示,在区县从事房地产开发的风险更低,市场竞争也没那么激烈,同景、财信等房企都在区县看地。

吴小飞分析,土地储备情况往往决定此后的市场竞争态势,随着大型房企逐步掌握土地资源,市场优势进一步扩大,部分中小房企难以获取土地,市场份额也将继续缩减。

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